Какие налоги платит флиппер и как их снизить

Для физических лиц существует минимальный срок владения недвижимостью, по прошествии которого при перепродаже этой недвижимости не взимается НДФЛ. Этот срок, по общему правилу, составляет 5 лет. Если флиппер не регистрирует бизнес, а работает как частное лицо, то с каждой сделки ему приходится платить НДФЛ — 13% для доходов до 2,4 млн рублей, 15% — для части доходов, превышающей 2,4 млн рублей. Налоговую базу в этом случае можно уменьшить на расходы на покупку недвижимости, если расходы подтверждены документами, либо на фиксированный вычет (до 1 млн рублей).

В период владения недвижимостью необходимо уплачивать налог на имущество. Налоговый орган самостоятельно рассчитывает эту сумму и направляет уведомление.

Если флиппер совершает несколько сделок в год, его флиппинг‑деятельность систематична и направлена не просто на перепродажу, а на бизнес — налоговая может признать эту деятельность предпринимательской, что грозит ответственностью и доначислениями.

Если работать официально как ИП, вы сможете платить налоги по упрощённой системе налогообложения. При этом важно, чтобы ваш основной ОКВЭД относился к разделу 68 «Операции с недвижимым имуществом«. Например, подойдёт ОКВЭД 68.10 „Покупка и продажа собственного недвижимого имущества“.

Можно выбрать один из двух вариантов «упрощёнки»:

1) УСН «Доходы» (налог составляет 6%, в некоторых регионах ставка ниже). В этом случае вы платите до 6% от всей суммы, за которую продали квартиру;

2) УСН «Доходы минус расходы» (налог 15%, в некоторых регионах ставка ниже). Вы платите до 15%, но не со всей выручки, а только с прибыли. Сначала из дохода от продажи вычитаются все расходы: стоимость самой квартиры, ремонтные работы, материалы, услуги риелтора, юриста и пр. И уже от оставшейся суммы (вашей прибыли) рассчитывается налог. При этом расходы должны быть строго документированы чеками, договорами, актами — иначе налоговая может отказать в их учёте.

Подробнее про разницу двух типов УСН написали в статье. Менять тип УСН можно только с начала следующего календарного года, а не под каждый отдельный объект.

Какие ещё налоги платит ИП

На имущество. Индивидуальный предприниматель обязан уплачивать налог на имущество. Этот налог является региональным — ставка устанавливается на уровне субъекта РФ.

У ИП на УСН жилые помещения и строения, используемые в предпринимательской деятельности, в данном случае освобождаются от налога. Это освобождение не распространяется, например, на апартаменты, которые имеют нежилой статус и включены в региональный перечень коммерческой недвижимости, облагаемой налогом исходя из кадастровой стоимости. Апартаменты, не включённые в перечень, освобождаются от налога.

НДС. Реализация жилой недвижимости освобождена от НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это освобождение действует для ИП как на спецрежимах, так и на ОСНО. Реализация нежилой недвижимости облагается НДС, за исключением случаев, когда продавец освобождён от обязанностей налогоплательщика, например, ИП и организации на УСН с доходами до 60 млн рублей (до 20 млн рублей — с 2026 года).

Налоговые вычеты:

Физлица вправе получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, он составляет 2 млн рублей. Итоговая сумма к возврату будет зависеть от годового дохода и ставки НДФЛ (13–22%), максимум составляет 440 000 рублей. Вычетом можно воспользоваться один раз в жизни. На такой же вычет имеет право ИП на общей системе налогообложения (ОСНО). Для предпринимателей на УСН налоговый вычет не предусмотрен.